活动嘉宾自左至右依次为：克而瑞研究中心总经理林波、弘阳地产首席财务官申广平、主持人骆新、上坤集团董事长朱静、财经评论员石述思、安永大中华区房地产主管合伙人汤哲辉、旭辉高级副总裁&首席财务官杨欣
本月，安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉做客《头脑风暴》，与主持人骆新及多位行业大咖一起，畅聊房地产行业下半场转型升级。在“三条红线”、“房住不炒”带来的房地产行业转型探索高热度下，房企当如何优选超车赛道？又当如何正确看待房地产行业“下半场”？速戳视频，探索安永[1]大中华区房地产主管合伙人汤哲辉在第一财经的访谈节选。
Q1：房地产企业如何看待“三条红线”下的严格监管？
建立房企资管新规，目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为；同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。当前政府的两个目的是：
1）防范房企融资危机，控制金融系统风险；
2）降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。
房地产企业是抱着积极的心态拥抱监管和顺应大势。
在“房住不炒”的政策管控之下，房地产的投资逻辑发生了深刻改变，其投资属性将进一步淡化，这将是一个中长期的事情，并且因城而异。以房地产为核心支点的价值闭环构建在中国经济增长中的地位和角色都在发生深刻的改变，之前建好房子就意味着完成价值变现的时代已经过去了。
只有那些推进“真转型”的企业才有未来，正所谓“转型要趁早，等待有风险”。至于具体怎么转，更多是技术层面的问题，需要根据具体企业的情况做出具体分析和选择。房企应该充分利用房地产及“房地产+”等自带流量的数据，向物业、康养、教育行业、周边旅游等行业或跨行业发展，以房地产为基础，进行适当的延伸，以寻求新的增长点。
Q2：在转型高热度下，房地产企业“下半场”当如何优选赛道？
融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。五十强房企多已实现多元经营，头部房企更热衷跨界，从赛道方向看，“地产+”模式是大多数房企的优选。统计五十强房企的布局方向，前十大赛道基本都是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。
房企更加注重多元化业务，积极寻找“第二曲线”。随着行业增速的下滑和土地红利的不再，房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑，规模增长也遇到瓶颈。在“三道红线”新规下，房企不仅面临着更高的融资成本压力，而且通过增加财务杠杆实现规模跨越的机会更少，故而也迫切需要在差异化竞争中寻找机会。因此，大多数房企积极探索新的利润增长点，对多元化业务的重视程度也在上升，即“转型升级”。
关于赛道，建议选择的顺序可能是物业、造车、康养和养猪。从几个角度出发，首选物业是因为物业对地产商而言，依旧是一个非常好的切入口。造车这是归为“地产+科技”一类赛道，开发商不一定要亲自去造车，开发商可以是做投资商的角色。可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商等各类力量会集聚在房地产的下半场。“十四五”规划我们提出要发展战略科技力量，以及“健康中国”产业。康养和养猪应该归入“健康中国”产业。地产企业要拥护国家大战略，顺势而为。
Q3：关于中国房地产行业未来在哪?
中国房地产行业的投资者，在过去二十年聚焦于以开发商为主导的一级开发市场，并享受了土地红利、刚需红利、杠杆红利带来的行业盛宴。去年全行业破纪录的17万亿元人民币销售额，预示着房地产行业的国民经济支柱产业地位。但伴随中央“房住不炒”的精神，推动金融、房地产与实体经济均衡发展，主管部门形成以“三道红线”为监管指标的调控，中国房地产行业逐步进入开发商、投资商、服务商、运营商互相依存的下半场，行业的竞争维度将从规模转向质量、从增量转向存量、从资源转向能力，房地产行业迎来重大变革，将依靠管理红利实现转型和驱动发展。
相对于其他行业而言，房地产还是中国最好的产业之一，房地产行业目前的转型期也是机遇期，房地产行业结构性投资机会将长期存在。“向阳而生”这是我们对行业未来发展的判断。
注：[1]、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
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