我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔，御景铭洲和巴蜀城的两室，中楼层，装修一般，朝向一般，建面多少可入手？
回答：买巴蜀城和御景铭洲其实地缘上差不多。巴蜀城稍微靠近江北嘴一点，以后会先一步启动涨幅。考虑砍价到建面11000以内。
提问：雕叔好，今天看到不少融景城馨苑业主维权，有的要退房，依您在重庆那么多年的经验看，退房是不是没有可能？
回答：没有太大可能，说句利空的话，融景城朗峰这边也组织过维权，但是被开发商拖散了，融景城开发商会安排10-20个置业顾问加入到业主群，然后开始跟业主对着说，特别喜欢帮助开发商说好话。然后拖一个月之后，再冒充几个业主去群里发开开心心的接房照片，最后人心不齐了大家都不想闹了。
提问：水神，1.燕郊目前1.7万的楼盘能买吗？2.燕郊大概什么时候能启动。3.燕郊需要多长时间能翻倍？4.上海25万时，燕郊能到多少？谢谢。
回答：燕郊很大，主流区域分为燕顺路和地铁沿线，根据远近和到地铁距离不同。1.7万如果是福成比较新的无硬伤，可以入，最便宜的有1.3的，涉及部分硬伤可以自己测算。首尔甜城一类，尽量控制在2。燕郊属于北京溢出效应，大盘通常在北京启动后启动。预测翻倍无意义，问翻倍的三个条件：楼盘，买入时间，买入价。我不知道上海什么时候25万，燕郊合理价值是通州六号线终点的70%。
提问：雕叔您好。我是河南安阳人，公务员。目前情况：以前有一套房，公积金贷款，我的名字贷款，已卖，贷款已结清。我已离婚。名下无房，无贷。现在有房住。有一男孩11岁。打算：买套房投资+为儿子将来高考创造更好条件。投资预算：手里钱不多。能承受总房价一百万。方向一：天津。1，买天津老城二手房，两室。买来就能出租，同时，儿子可以落天津户口。2，买天津滨海新区房子，新房，三室。将来自住，也可以让孩子落户。方向二：杭州。买套二室小面积，总价一百万。买来出租，以租养贷。目前问题：为孩子高考着想，买天津更合适。但又觉得，从长远经济发展，天津不如杭州。环境方面，杭州也优于天津。矛盾中，请雕叔指点。谢谢
回答：买房不能想着各方面都想要，好比没有100%完美的楼盘，而且即使有，恐怕价格也是望尘莫及，所以一定要抓重点和需求点。我认为天津比杭州更适合你，一方面是天津有高考教育优势，这个也是你当前买房最核心需求另一方面是总价100万的房子，在杭州没有什么选择性，买老破小升值潜力又低。天津不要买滨海新区，投资+学区关注海教园区域，有南开附小。去海教园的大部分是高考移民，价格也不太高，后期还有空间。
提问：雕叔 请问新房 已签了认购协议并交了定金二十多天了 但由于开发商方面的原因导致一直拖延无法网签（最开始置业顾问说两三天就可以签约的，到现在快一个月了还不能签）同时开发商拒绝提供已经签订的纸质认购协议（我手里没有认购协议书）推脱说没放在公司的。 请问这样的情况下 我如何做才能拿回定金。因为我已经对开发商失去信任和信心，不打算要这房子了。谢谢您的指点！！
回答：（五）挪用、侵占房地产交易资金。开发企业或中介机构人员非法侵占、挪用房地产交易资金的行为。直接打电话举报。重庆市国土房管局专项整治办举报电话：63651297重庆市公安局专项整治办举报电话：68722292
提问：雕叔，民安大道二手房像08年、09年这样的老房子，如果买到手自己再持有几年，会不会后面就不好转手了～
回答：不会，只要有电梯就可以申请银行贷款。那么都会继续往上走，这个地段在内环里面，有没新开发小区，未来通双轨之后就是核心地段。
提问：雕叔，今天刚续费，板楼相对塔楼更好，那如翠堤春晓这种同小区的板楼与塔楼之间的价差应该在多少？下一次会不会轮到这边？现在适不适合入这个小区呢？谢谢哥哥
回答：翠堤春晓这个小区是07年建成的，目前距今已有12年了。而作为一个洋房和塔楼混用、面积户型有不同的小区，他们的价格需要分两个“纬度”进行评判：1、户型面积；2、产品形态。假设翠堤春晓建面10000元是市场均价。1、户型纬度：那么对于大户型产品均价低3000元是比较正常的；2、产品形态：洋房不塔楼贵1000元比较正常；所以综合计算之后，翠堤春晓大户型洋房应该低于小户型塔楼2000元比较合理。再说说这个南坪板块：翠堤春晓的二手房均价受制于新房御峰的“牵制”，这边一个新房只要建面12000元，而12年的老房子怎么也很难卖过建面12000元的价格。这是现实问题，不是板块不好而是限价盘受制。所以买南区房产建议入手南滨路的房产，这样可以通过板块把南滨路和御峰所在的“内陆板块”差异化来比较，容易达到投资高收益的目的。
提问：雕叔，请问：渝中区人和街的人和花园学区房值得投不？比较老的房了 但有人和街小学本部的指标
回答：自己需要可以去买。不然你买来等暴涨几率小。房子本身价值就是学区，不属于综合性投资产品，人群较为单一，只能保证跑赢市场大盘。
提问：雕叔，以首套40万首付为例，买礼嘉只能买不到70平方，买蔡家（曹家湾地铁附近）可以买90平方，整整多20个平方，为什么大多数人都会选择买蔡家，我也是这种心里……
回答：这主要是整个城市还没进化到“投资阶段”。大家都处于“刚需”、“刚需改善”阶段。朋友之间的比较、婚恋市场的比较，大多以别墅、大平层、大面积房产作为恒定家庭财富标准之一。这就有点像农村，哪一家的楼盖得高些，哪一家修得豪些一样的道理。小地方的人注重“看得见”的比较。最形象的就是亲朋好友来家里做客，直呼“好大的房子哟”，那种心里满满的自豪感。这就是蔡家卖得好的原因之一。另外，重庆又是一座“摊大饼”发展的城市。几乎每个商圈、每个板块都配置了不错的产业、商业、轨道、学校等公共资源。这么多新城同时发展，房价很容易均衡发展，远郊的房价可以长时间保持一个“较低水准”。加上重庆人意识上认为自己所在的板块才是中心的概念很强，就注定了：巴南的人不想离开巴南；渝北的人觉得渝北什么都好；九龙坡的人就喜欢杨家坪；沙区大学城又自己玩；南坪重点发展茶园去了。久而久之，一个大城市出现了“核心不核”的现象。因为本地人都可以在自己的“一亩三分地”活得很好，而且因为大多数人经济条件差不多，都没有什么“投资概念”。自然而然选择第一套房，或者第二套房都不愿意离开自己的“朋友圈”。如此以来，重庆本地人就不会形成“投资共识”，不会很快进入“321”。除非等外地人强势进入，才能唤醒本地人的投资意识。否则，本地人宁愿买蔡家一套别墅，也不会要北滨路一套高层。因为，北滨路的高层在本地人眼中：“你还是像穷人一般”。而蔡家别墅才是“有钱人”的生活。这就是重庆人，这很重庆。那群还没被教育的重庆人。
提问：我外地人想买房投资，请问融创国博城和金辉御江府哪个楼盘更合适？谢谢。
回答：投资不要选悦来板块，悦来那边目前只有新房市场，二手很难流动起来。金辉御江府交通是瓶颈，投资别选这种交通短板明显的盘。选融景城臻苑，刚需主流盘，以后好流通。
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